פסק-דין בתיק ת"א 503-09

1.         זוהי תביעה לאכיפתו של הסכם מכר מקרקעין שנחתם בין הצדדים, ולחיוב הנתבעת בפיצויים עקב הפרתו.

רקע

2.         הנתבעת, הגב' נסארללה רוזית (להלן: " הנתבעת" או " המוכרת"), הינה בעלת 1/4 מהזכויות בחלקה 105 בגוש 16543 (להלן: " החלקה"), ששטחה הכולל הוא 820 מ"ר, הרשומה בטאבו על שם בעלי הזכויות בה במושע, ועליה בנויה, בין היתר, דירת מגורים שבבעלות הנתבעת, המושכרת לתובעים.

3.         התובעים, עטא כמאל ומארי, הינם בני זוג תושבי נצרת (להלן: " התובעים" או "הרוכשים"), המתגוררים בדירה נשוא הסכם המכר, בשכירות, עוד משנת 1977.

4.         ביום 11.06.08 נחתם בין הצדדים הסכם (להלן: " ההסכם"), במסגרתו רכשו התובעים מאת הנתבעת, את דירת המגורים, בה התגוררו בשכירות. שטח הדירה כ- 73 מ"ר, היא נמצאת בקומת קרקע, בבניין בן 4 קומות, הבנוי על החלקה. בנוסף, רכשו על פי ההסכם שטח של 65 מ"ר הצמוד לדירה (להלן: " הנכס").

            בהסכם נרשם עוד כי התובעים קונים בזאת 73 מ"ר מתוך זכויות המוכרת בחלקה, והם זכאים להירשם כבעלי זכויות ב- 18/80 חלקים משטח החלקה.

4.         על פי ההסכם, תמורת מילוי התחייבויות המוכרת על פי ההסכם, התחייבו התובעים לשלם לה סכום של 360,000 ש"ח, כשסכום של 140,000 ש"ח מתוכם ישולם במזומן, בעת חתימת ההסכם, והחתימה על ההסכם מהווה אישור לקבלת סכום זה.

            עוד נאמר בהסכם כי התובעים מתכוונים לקבל משכנתא לשם תשלום יתרת התמורה.

5.         ביום 07.08.08 הודיעה המוכרת לתובעים, בכתב, על ביטול ההסכם עקב הפרת התחייבויות הקונים, לרבות על ידי אי תשלום הסכומים הנקובים בהסכם וכן עקב טעות, שהתובעים תרמו להיווצרותה, שהיא עניין החיוב  הגבוה במס שבח.

סיכומו של דבר, העסקה לא יצאה אל הפועל, כשכל צד משליך על האחר, את האחריות לכך וטוען כי הפר את ההסכם.

עילת התביעה

6.         התובעים מבקשים לאכוף על הנתבעת את קיום ההסכם, על ידי מתן פסק דין הצהרתי, לפיו הם זכאים להירשם כבעלים של הנכס בהתאם להסכם, וכן לחייב את הנתבעת לשלם להם פיצויים בגובה 20% מערך הנכס, הואיל ולטענתם הפרה את ההסכם.

7.         לטענת התובעים, הם שילמו עם חתימת ההסכם סכום של 140,000 ש"ח, כפי שסוכם.

            יתרת הסכום בסך 220,000 ש"ח, אמורה הייתה להיות משולמת באמצעות כספי המשכנתא, אולם הנתבעת סירבה לחתום על מסמכים שנדרשו לצורך קבלת המשכנתא, סירבה לדווח על העסקה למס רכוש והודיעה להם על ביטול ההסכם, בטענה, בין היתר, כי חתמה עליו מבלי לדעת כי החיוב במס שבח יהיה כה גבוה. בכך, הפרה הנתבעת את ההסכם, פעלה בחוסר תום לב בשלב הטרום חוזי, בשלב כריתת ההסכם ובשלב ביצועו.

טענות ההגנה

8.         הנתבעת הגישה כתב הגנה, במסגרתו העלתה טענות שונות כנגד התביעה, שהינה לדבריה, קנטרנית וטורדנית. התביעה הוגשה, לפי הנטען, בחוסר תום לב, ורק לאחר שהנתבעת הגישה לבית משפט השלום תביעה לסילוק ידם של התובעים מהדירה, בשל אי תשלום דמי השכירות.

9.         טענתה העיקרית של  הנתבעת בכתב הגנה זה הינה שההסכם נכרת בצורה פסולה ו/או למראית עין ו/או למטרה שאיננה חוקית, תוך תרמית, הטעיה והצגת מצגים כוזבים. מצגים אלה באים לידי ביטוי בשניים: ראשית, בניגוד למה שנרשם בהסכם, עובר לחתימתו, סוכם בעל פה שתשלומי מס השבח יחולו על הקונים בלבד, ועל סמך מצג זה חתמה הנתבעת על ההסכם. שנית, המחיר הנקוב בהסכם איננו משקף את סכום התמורה המוסכמת. תמורת הדירה התחייבו הקונים לשלם סך של 220,000 ש"ח בלבד, אולם הקונים רשמו בהסכם מחיר פיקטיבי על מנת לקבל משכנתא גבוהה יותר. לטענת הנתבעת, במעמד חתימת ההסכם לא שולם לה דבר, וכל התמורה הייתה אמורה להשתלם מתוך כספי המשכנתא.

10.        בהסתמך על האמור, טענה הנתבעת בכתב ההגנה המקורי כי התובעים הם שהפרו את ההסכם הפרה יסודית, בכך שסירבו לשלם את מס השבח כמוסכם, והצהירו הצהרות כוזבות ומצגים מטעים בכל הנוגע לעסקת המכר וביצועה. לטענתה, לו הייתה המוכרת מודעת לכך שתחויב במס שבח בסכום של 190,000 ש"ח לא הייתה מסכימה לחתום על ההסכם, לכן, שלחה לתובעים הודעה על ביטול ההסכם.

11.        עם הגשת כתב ההגנה המקורי הגישה הנתבעת גם תביעה שכנגד, בה עתרה לסעדים, שכללו חיוב הנתבעים בפיצויים בגין הפרת ההסכם וחיובם למחוק הערת אזהרה, שרשמו, לטענתה, בניגוד לדין ולאחר שההסכם בוטל על ידה כדין. בהמשך, (לאחר שהוחלף הייצוג), ביקשה הנתבעת לחזור בה מן התביעה שכנגד, וזו נמחקה לבקשתה. בנוסף, בהסכמת ב"כ התובעים, ניתנה לנתבעת אפשרות להגיש כתב הגנה מתוקן.

12.        בכתב ההגנה המתוקן, חזרה הנתבעת על טענת ההגנה, שלפיה סכום התמורה שנרשם בהסכם איננו משקף את הסכמת הצדדים. לפי הנטען בכתב הגנה זה (סעיף 4.2) - הסכום המוסכם היה 240,000 ש"ח, בפועל לא שולם דבר, והרישום נועד לאפשר לקונים לקבל משכנתא בסך 220,000 ש"ח.